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调控政策发力 楼市“金九”秋意浓

调控政策发力 楼市“金九”秋意浓
  9月初,房地产市场进入传统意义的“金九”销售旺季。不过由于月初住建部等系列调控政策的发布,市场成交反应平淡,其中一线城市降温明显。12日,多家市场机构的统计数据均显示,今年的金九并未出现往年的火爆开局。
  据伟业我爱我家集团市场研究院统计,上周北京楼市出现环比双降:新建商品住宅(不含保障房)共网签2692套,环比第36周下降15.6%;二手住宅共网签6298套,环比下降4.6%。
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者,不考虑公寓类产品、自住型商品房,北京的新房市场实际上一直都在低温徘徊,普通住宅的交易量更是很少过千。能够在上周再回千套,说明新房市场还是有一定“金九银十”效果。“不过,由于北京新房市场发展逐渐饱和、交易占比不断下降,北京普通住宅未来的冲高机会并不多,如果公寓类产品、自住房没有供应和成交的增长,新房市场交易持续低位或仍是常态”。
  另一方面,在市场供给层面,今年的“金九”并未出现大量集中推盘现象。亚豪机构市场总监郭毅告诉《经济参考报》记者,近两年“金九银十”的旺季光环已逐渐逝去,更多的开发商会选择在年初即开始“赶”全年业绩,今年上半年大量房企已按时甚至超额完成任务,下半年销售压力骤减,而在未来存货以及新增存货量明显不足的情况下,下半年房企更多的是考虑提升利润率,而不是加快去化速度,因此进入9月之后也并未出现供应集中爆发现象。
  事实上,楼市“金九”平淡开局不仅仅表现在北京市场。12日,中国指数研究院发布的数据显示,上周受监测的25个一、二、三线城市楼市成交量总体平淡,其中一、三线城市代表城市明显回落,二线城市环比微升。
  中指院的数据显示,整体来看,4个一线城市成交量环比有所下降,仅仅北京成交有所上升;同比也呈现回落趋势,其中深圳降幅最高。具体来看,上周北京成交面积18.3万平方米,环比增长73.3%,同比减少26.1%;广州成交31.0万平方米,环比减少6.1%,同比增加93.3%;深圳成交5.6万平方米,环比减少35.2%,同比减少55.8%;上海成交34.7万平方米,环比减少55.5%,同比减少30.1%。
  二三线城市当中,七成城市成交量回落。具体来看,16个二线城市成交面积环比上升22%, 5个三线代表城市成交总量环比出现回落,降幅为8.2%。中指院的数据显示,上周二线城市当中环比降幅最为明显的是厦门和三亚。其中,厦门上周成交面积仅为2.47万平方米,环比减少65.4%,同比减少52.8%。
  值得一提的是,9月5日厦门市宣布重启限购。业内分析认为,受本次限购新政冲击较大的为刚需市场。中原地产首席分析师张大伟分析认为,“厦门作为首个二线城市出台限购的城市,房价在7月份环比上涨4.6%,同比上涨了39.6%,均处于前列。所以调控的必要性非常强”。
  张大伟告诉记者,另外同类型房价涨幅较快的还有:南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市。在他看来,“未来只要是这些房价上涨速度较快的城市,都有可能会出台升级加码的调控政策”。具体而言,他认为房价上涨较快的一二线城市,包括部分一二线及周边辐射区域,都可能陆续出台约束性政策,这些政策包括信贷收紧、限购政策等等。
  9月6日,住建部表示将完善房地产宏观调控。当日发布的政策内容强调,根据房地产市场分化的实际,坚持分类调控,因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进,使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。同时,建立全国房地产库存和交易监测平台,形成常态化房地产市场监测机制。
  针对房地产市场的政策趋势,国金证券分析师胡华如分析指出,库存分化决定量价分化、政策分化,后续不排除个别热点城市房地产政策进一步收紧,但考虑大多数城市去库存压力依旧较大,分类调控、因城施策仍将是主基调。
  胡华如表示,住建部强调政府调控和市场机制相互促进,这意味着政策和市场的关系是彼此协调、互相适应,不宜用对立的思维思考地产调控政策。在此基础上,他认为随着市场分化现象延续,房地产行业集中度将进一步提高。此外,他还进一步指出,由于当前土地价格上升已成为威胁房企盈利能力的核心因素。“土地价格过快上涨给土地的变现带来很大的不确定性,土地增值税等方面的改革突破可能是化解之道”。

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