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用强制履约关上“卖房毁约”魔盒

用强制履约关上“卖房毁约”魔盒

  房价飙升又引发了一桩怪现象。今年8月22日,深圳数名二手房卖主,因房价上涨不愿履行协议与买家发生纠纷,并对深圳市中院相关判决不满,聚集60余人前往深圳市中院闹访。目前,5人因涉嫌聚众冲击国家机关罪,被警方依法刑事拘留,并于9月14日由检察院批准逮捕。

  聚众冲击国家司法机关,扰乱国家司法机关的正常秩序,企图以此向法院施压,达到枉法判决的目的,无疑已经踩到了法律的红线上,也必然受到法律的严惩,这是咎由自取。

  从去年开始的这一轮房价上涨,诱发了很多法律纠纷,形成买卖房屋的“违约潮”。法院也不得不面对这种“合同危机”,判决应该体现出司法智慧来,因势利导,惩恶扬善。但是,买房纠纷具体适用法律时,可能就面临着“违约责任”和“继续履约责任”之间的竞合,使不诚信者有空子可钻。简单地说,就是违约之后,是赔钱了事,还是必须继续交易房屋?

  一般正式签署的房屋买卖合同,都会约定违约金,违约金一般由买卖双方协商约定(很多地方的房地产部门提供的示范合同中,将违约金约定为房屋总价的20%左右)。在房价飙升的情况下,如果房价的涨幅大于之前约定的违约金,买家就可能从“经济人”的角度出发,选择违约并支付违约金,房子另售得到的利益反而更高。显然这就是“一房两卖”,严重违背了契约精神。

  卖家为了追求更高的卖价而故意选择违约,该承担怎么样的责任?之前法院的观点也不统一。很多法院判决卖家支付违约金了事,而鲜有法院判决违约的卖家必须强制履行合同,将房产过户的。这其实是让不诚信者得了好处,而让守信的买房人吃了亏,因为哪怕他们得到了约定的违约金,在房价飙升的大势下也很难买到之前价位的房子了。

  事实上,继续履行合同,是《合同法》规定的违约责任的第一项内容,理应优先于承担违约金。从司法政策的效果看,在房价高涨的“违约潮”中,如果法院坚持判决履行合同,不诚信者将受到沉痛打击,也让更多违约者望而止步,因为这样,他们就不能“违约套利”。

  “诚实守信”是民事法律中的黄金原则。签订了合同,就不应该反悔。因为如果大家都这么干的话,必然会伤害整个市场秩序,这必然要增加很多社会成本,乃至诱发社会不安定因素。

  我们目前还不清楚引发这次冲击法院事件的判决,是不是要求卖家强制履行合同;如果是的话,我们要为深圳法院的司法智慧和勇气点一个赞。

  其实,房价飙升,面对突如其来出现的动辄上百万的房产利益,很难有人不动心,但是法律是神圣的,契约是严肃的,不应该通过违约这种不诚信的手段获利。从司法政策上说,法院应通过继续履行合同的判决,让卖方不能钻法律、合同的空子,通过恶意违约来套利,达到保卫合同、保卫民事法律秩序的目的,这才能彻底关上“卖房毁约”的潘多拉魔盒。

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